8 כללים -סיכויים וסיכונים בעסקאות נדל"ן למינוף

היום נדל"ן הוא לא רק בית למגורים, רבים מתושבי ישראל גם אלה שנדל"ן הוא לא המקצוע שלהם פונים לאפיק הנדל"ן כהשקעה, קונים נכסים וזאת על מנת להשקיע את ההון ה"עודף" שלהם לצורך מינוף והגדלת ההון העצמי המצוי ברשותם. לשוק זה ישנם יתרונות חשובים, ראשית השקעה בנכס נדל"ן נחשב יחסית השקעה בטוחה שכן הוא נכלל במוצרי הצריכה הבסיסיים של אדם, כלומר במילים אחרות תמיד יהיה ביקוש למוצר בין לדיור ובין לשכירות כל עוד כמובן יש אוכלוסייה המעוניינת להשתכן באותו אזור.

בנוסף להיותו מוצר בעל ביקוש בעל בסיס יציב המוצר הזה מתאפיין בכך שאינו מתכלה (למעט בלאי) אבל שלא כמו מלפפונים ועגבניות שבמוצרים אלו יש תמיד ביקוש אלו לא נכסים, אלה מטלטלים מתכלים... ולכן החזקת נדל"ן נחשב כנכס. לא עוד שנדל"ן בעל ביקוש עולה, ב"ה במדינת ישראל ובעיקר מאז שנת 2008 ישנה מגמה ברורה של עלייה בביקושים בהשקעות נדל"ן ובדירות למגורים וממילא עליית מחירים. כמובן ששוקדים מיטב המוחות להסבר הפיננסי לעליית מחירים אלו, עליית המחירים מושפעת מהמון גורמים שונים. אבל אפשר לומר באופן זהיר כי רואים מחסור אמיתי ביחידות מגורים בעקבות קצב גידול האוכלוסייה במדינת ישראל. בשל היותו מוצר צריכה יסודי ובשל המורכבות לממן קניית דירה באופן עצמאי ישנו מנגנון בארץ ובעולם שנקרא "משכנתאות" תפקיד מסלול המימון הנ"ל לאפשר לאדם הפרטי לרכוש דירה בפריסת תשלומים ארוכת טווח. הגורם הנותן את האשראי הקרוי בנק, מייצר לעצמו מנגונים משפטיים המאפשרים לקחת ללווה את דירתו על מנת לפרוע הלוואה במידה ולא יחזיר אותה. 

אז למה כן לקנות נדל"ן להשקעה? תשובתי אחת, בתכנון נכון אפשר לייצר מצב מאוזן בו סך ההתחייבויות שוות לסך ההכנסות ובכך לייצר לעצמנו עוד נכס מניב שמביא אותנו למצב בו עוד 30 שנה נוכל למכור אותו ולחיות את שארית חיינו בפנסיה בנחת ובכבוד! ובכל זאת ישנם מגבלות רבות במימון רכישת הדירה המיוחלת, וכן טומן בתוכו לא מעט סיכונים ואנשים עושים טעויות קריטיות. אמנה מספר סיכונים נפוצים

1. לא כל הנוצץ הוא זהב! האם בכלל להכנס לעסקה? יש עסקאות שנראות טוב, אבל בפועל, מחירם גבוה ממחיר השוק! לכן בקניית דירה יש לחקור אזור ולהבין את רמת המחירים באזור זה, או לחילופין פוטנציאל התפתחות צפוי, תשתיות שהמדינה מתכוונת להשקיע במקום זה, האם ישנם מקומות תעסוקה פוטנציאלים, איך האוכלוסייה באזור, האם ישנה קהילה חזקה. 

2. חתימה על זכרון דברים כדי שלא יחטפו לי את הדירה? ככלל אני מאמין שהחיפזון מהשטן, יש לבדוק כל עסקה טוב טוב, ולהבין את המשמעיות שלה. שימו לב זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין והוא מחייב! 

3. בקנייה מקבלן להקדים תשלומים או לא?  לרוב יתרת תשלומים ליזם מוצמדים למדד תשומות הבניה הקדמת תשלומים מצד אחד גורמת לנו לא להיות חשופים למדד אך מאידך חושפת אותנו לסיכונים נוספים שיש לבחון אותם בעת הקדמת התשלום, כגון הקדמת תשלום לפני התקדמות בפועל של הבנייה ללא ערבות בדק מהווה סיכון בעת פשיטת רגל של הקבלן/ יזם וכבר קרו דברים מעולם. 

4. שותפויות? שותפות יכולה להיות דבר חיובי מאד, מפרה ומשלימה וכן גם מאפשרת לעשות דברים שלבד קשה לעשות אבל גם יכולה לגרום לכשלונות גדולים והמון עוגמת נפש כשהדברים לא מסתדרים, או שנוצרים חילקוי דעות שלא ניתנים לפתרון. למשל, מה עושים כאשר אחד מהצדדים רוצה לממש את חלקו, באיזה מחיר ימכור לחברו במידה ואינו רוצה למכור? קל וחומר הדבר נעשה מורכב כאשר פירוק שותפות נוצר מראש בתוך המשפחה או בין חברים. במידה ומחליטים כן לעשות זאת כדאי לעשות תיאום ציפיות מדויק, חתום ומפורט ככל הניתן לכל התרחישים האפשריים. 

5. בעל מקצוע, על מי אפשר לסמוך? שימו לב ישנם גוורמי מקצוע שמוטים, הדוגמאות הקלאסיות מופיעות בקבוצות הרכישה, לדוגמא כאשר מנהל הקבוצה נהנה מעליית מעצם עליית המחירים של הפרויקט. ככה גם יועץ משכנתאות מטעם הבנק, הוא מייצג את הבנק ולא את הלקוח. יש לבדוק שבהתקשרות אין ניגודי עיניינים שעלולים למנוע מבעלי המקצוע שאנחנו משלמים להם לתת לנו את השירות הטוב ביותר. 

6. קניית דירה חדשה לפני תכנון תקציב נכון, שכירות ומשכנתא ביחד? לא מתאים לכולם, יש לעשות תכנון תקציב נכון, אחרת אפשר לשקוע במעגל הקסמים של הוצאות גבוהות ותזרים לא מאוזן, ממנו קשה לצאת ויוצר לנו לחצים נפשיים מיותרים! 

7. מצאתם דירה טובה? תבדקו אותה היטב עם בעלי מקצוע מוסמכים, לא כל תקלה רואים תיקון תקלות בתשתית הדירה יכול להגיע למאות אלפי ₪. בדידי הווא עובדא! 

8. יש לכם כסף ואתם רוצים להשתמש בו כהון עצמי? עצרו!! האם חישבתם את כל העלויות מסביב? לדוגמא תשלום על מס רכישה יורד מחשבון ההון העצמי ואין אפשרות לשלם אותו על חשבון מסגרת אשראי, האם לקחתם בחשבון את כל העלויות שעליכם לשלם בעת קניית דירה? עו"ד, תיווך, שיפוץ קל או כבד, ריהוט, מעבר דירה, יועץ משכנתאות, מיסים למיניהם, והכי חשוב עלות מימון! כל זה חלק מתכנון פיננסי נכון לפני קניית הדירה.

עסקאות נדל"ן הן ההוצאה הכבדה ביותר למשק בית, מרווח הטעות הוא קטן... נכון, לפעמים עליית ערך השוק מפצה עלינו, אבל לא תמיד..