מחיר למשתכן - מה חשוב שתדעו?
בניית תקציב ומימון עסקה – מחיר למשתכן
זכיתם במחיר למשתכן – מזל טוב!! למה מזל טוב? זכיתם פעמיים! גם כי זכיתם בדירה מתחת למחיר השוק משמעותית! וגם קיבלתם תנאי מימון נדירים! הקדמה: ראשית אומר כי אנחנו מתמחים בפרויקטים של יזמים ובפרט מחיר למשתכן, יצא לי באופן אישי לנהל מכרזי פרויקט, ניהול פיננסי ליזם ולדיירים, ללוות את אשראי הפרויקט ועוד. אני שמח לתת לכם תמצית קטנה שאולי תעזור לכם לצלוח את האירוע הזה "מימון הדירה הראשונה שלי" ועוד במגבלות הנ"ל. ישנם מס' סוגי עסקאות עליהם נרצה לקבל מימון וביניהם שלכם
- עסקאות יד ראשונה מיזם/ קבלן, עם ליווי בנקאי, ללא ליווי בנקאי, מחיר למשתכן, תמ"א 38, עסקאות יד שנייה, קנייה ומכירה מאדם זר, קנייה ממשפחה/ מתנה, קבלת ירושה/ קנייה מיורשים, קניית קרקע, בנייה עצמית, קבוצות רכישה
ככלל המחיר שנקבע על ידו דירתכם נקבעת לפי מחיר הזכייה עליה התחייב היזם לתת לכל מ"ר של שטח מדירתכם. מחיר הקרקע עבור היזם הוא נקבע מראש וככל שהיזם ממעט במחיר למ"ר ככה גדל סיכוייו לזכות. בתמורה לזכייה מקבל היזם זכויות לבניית דירות נוספות ולמוכרם בשוק חופשי. עבור הזוכה במחיר למשתכן בכל אחד מסוגי העסקאות הנל שיקולי מימון שונים פרטניים, הן מצד הלקוח והן מצד ההתייחסות של הבנק אליו. גם במחיר למשתכן ישנו שוני בין פרויקט לפרויקט.
- באיזה שלב כדאי להגיע ליועץ משכנתאות?
לאחר שקיבלתם הודעה על הזכייה עליכם להגיע לבחור דירתכם ב"יום הבוחר" ע"פ הסדר שזכיתם בהגרלה, ביום זה כדאי כבר לדעת מה התקציב שבו תוכלו לעמוד גם במשכנתא כנגדו וכן להפקיד 7% ממחיר הדירה בפועל. לכן כדאי להגיע מוכן למסגרת תקציב כבר ליום זה. ביום זה אין זמן, ויש לחץ גדול לבחור ולשלם בנוסף יש להתכונן ליום זה כיוון שאישור לזכאות מהבנק לוקח זמן ראשית תבחנו את עצמכם, כמה הון עצמי באמת יש לי? ישנם מס' הוצאות שצריך לקחת בחשבון.
- עלות תיווך – במקרה שלכם – אין!
- תשלום לעו"ד – 5,000 ₪
- תשלום ליועץ משכנתאות
- עמלות למיניהם – פורסם במעמד הזכייה, ואם לא ברור לכם תשאלו! אל תשכחו ישנם עמלות באכלוס
- עלות שיפוץ ראשוני – בד"כ במחיר למשתכן לא ניתן לעשות שינויי דיירים, ומטבח משודרג, לכן שינויים יתאפשרו רק בגמר הפרויקט ומסירתו.
- עלות ריהוט בבית חדש
- עלות מעבר דירה
- עלות מדד תשומות הבנייה
- משכנתא ושכירות במקביל, כדאי לתכנן נכון
שלב 2 – תבינו מה הערך השמאי של הדירה אותם אתם מעוניינים לרכוש.מותר לכם לקבל 75% מערך השמאי של הדירה (עד 1.8 מש"ח) ולא כמקובל בקנייה מיזם – מחיר חוזה. אם נניח ודירתכם עולה מיליון ₪, בקנייה מיזם הייתם יכולים לקבל 750 אש"ח, במחיר למשתכן עד 75% משווי שוק של הדירה! אם השווי שלה הינו 1.2 מש"ח הרי שאפשר לקבל עליה מימון של עד 900 אש"ח. בנוסף חשוב להכיר שישנם מספר הטבות נוספות במימון הנ"ל
- זכאות – לקבלת משכנתא ככל רוכש דירה ראשונה
- מענק באזורי עדיפות לאומית
הלווואה בהתאם ל"חוק הנגב"
כלל 1 - יש מגבלה למינימום הון עצמי של 100 אש"ח כלל 2 – במיחזור יש לשים לב טוב לא למחזר זכאות או מענק כלל 3 – אי עמידה בתנאי המימון עלולים לגרום לאיבוד הזכאויות השונות בנוסף בתכנון הפיננסי יש לזכור ותכנן שתשלום ליזם נעשה בפעימות, לא תמיד ניתן להקדים תשלומים כדי להמנע ממדד תשומות, ולכן לא בהכרח משתלם להקדים תשלום למי נגיש את התיק בד"כ
- עדיפות ראשונה לבנק שמלווה את הפרויקט, הוא מכיר אותו לעומק ולרוחב
- לבנק בו אתם מנהלים את העו"ש – הבנק מכיר אותכם
- לבנק שלא עמד ביעדי האשראי והוא רוצה לקוחות חדשים וגם יהיה מוכן להתגמש בהתאם.
פעימות התשלום ע"פ חוק המכר 7% במעמד החתימה 40% גמר רצפה 20% גמר שלד ומחיצות חשמל, חשמל 15% טיח פנים 15% טיח חוץ ציפוי חוץ 10% במסירה אתגרים: אל תשוו את התנאים שקיבלתם לחברכם, לכל אחד תנאים משלו
