מחזור משכנתא – האם כדאי?

מחזור משכנתא הינו תהליך סילוק משכנתא קיימת והחלפתה במשכנתא בתנאים טובים יותר. גם סילוק של משכנתא ללא מיחזור הוא תהליך שצריך לבחון לעומק ולבחון כיצד לעשותו בייחוד כשמדובר בפרעון חלקי. למה? אם לדוגמא יש לך משכנתא בסך מיליון ₪, וקיבלת בירושה 500,000 ₪, ישנם מסלולים שנרצה להשאיר ויש כאלה שלא נרצה.

• אם יש לי משכנתא למה שנרצה למחזר?

 כדי לענות על השאלה נעשה הקדמה קלה שמסבירה את ההיגיון בתמחור משכנתא נהמשכנתא ותנאיה מורכבים ממספר גורמים 

• לווה
• בטוחה
• הלוואה ותנאי שוק

 כאשר מלכתחילה הבנק נתן משכנתא הוא התייחס לפרמטרים הנ"ל וקבע בהתאם לכך את הסיכון אותו לוקח לכאורה ובהתאם לכך תימחר לנו את הריביות במסלולים השונים. אתן דוגמא לחיוב ולשלילה 

• לווה – הלווה הוא הפרמטר המרכזי אותו הבנק רוצה לבדוק לפני נתינת ההלוואה, במילים אחרות, הבנק רוצה לדאוג שאותו לווה מסוגל להחזיר את ההלוואה אותה קיבל בסופו של דבר - אם הלווה הינו שכיר עם קביעות או וותק מכובד כגון איש קבע, מורה, עובד ממשלתי עם קביעות, עובד בנק – לקוח זה נחשב יציב עבור הבנק ובטוח, גם אם משכורתו לא בשמים.
• לעומתו אם הלווה הינו בעל עוסק מורשה ויחסית חדש, וללא הסטוריה ארוכה של רווחים מוצהרים – לווה זה נחשב עבור הבנק יותר מסוכן.
• בנוסף לכך הבנק בוחן שלל פרמטרים על הלווה, כגון הסטוריית התנהלות כלכלית בריאה, גיל הלווה ועוד.
• בטוחה הבנק בודק את אופי הבטוחה ואת היכולת לממש אותו במקרה של אי פרעון – אם הבטוחה נמצאת במקום בה הביקושים יציבים ואזור מתפתח, הנכס רשום בטאבו ללא בעיות של זיהוי – הרי שנכס הזה יהווה הבנק נכס בטוח ואפשרי למימוש.
• לעומת זאת, נכס שנמצא באזור בו הביקושים לא יציבים, והאזור לא מתפתח בקצב מספק, וכן אופן רישום הבטוחה מעורר תהיות כגון – בעיה לזהות את הנכס הנידון או שותפות משפטית בקרקע, הרי שבעיות אלו יעלו את רמת הסיכון של הבנק למימוש.
• 
  
• הלוואה ותנאי שוק - ככל שאחוז ההון העצמי אותו נשקיע על הבית שלנו יהיה גבוה יותר אזי אחוז המימון קטן וממילא הסיכון של הבנק, ולכן הריבית יורד בהתאמה וניהיה אטרקטיבי יותר. 40%, 60%, 75%

נכס ראשון ויחיד 75% מימון מקסימלי משוויו נכס משפר דיור 70% מימון מקסימלי משוויו נכס שני ומעלה 50% מימון מקסימלי משוויו אם נניח ויש לכם 250 אש"ח נכס ראשון יוכל להגיע לשווי של עד 1,000 אש"ח משפר דיור יוכל לקנות נכס בשווי כולל של עד 833 אש"ח נכס שני ומעלה יוכל להיות בשווי של עד 500 אש"ח בהתאם לגובה המימון הרי שהלימות ההון עבור הבנק גבוהה יותר וכך גם עלות הכסף עבורו גבוהה יותר. תנאי השוק הינם פרמטר נוסף עליהם הבנק נותן את הדעת ומתחשב בהם בעת נתינם האשראי. בהתאם לכל הנאמר שמנינו למעלה הבנק מתמחר את סך הכדאיות והסיכון על העסקה, מדרג אותה במערכות הפנימיות שלו וככה מתחמר את העסקה כולה כמכלול!

כלל חשוב 1 – בגלל המורכבות בבניית התיק - אין עסקה דומה לחברתה, ולא שייך להשוות לחבר שלכם כלל חשוב 2 - הבנק לא חייב לאשר את המימון. לבנק יש את הסמכות הבלעדית להחליט בהתאם לחוזק הבטוחה (הנכס) והלווה אם נותן, כמה נותן, ובאיזה מחיר.

• אחרי שהבנו איך הבנק מתמחר את העסקה שלנו, נוכל להבין האם יתכן ויש כדאיות למחזור כלומר שהבנק יוזיל לנו את המשכנתא, ולו בפרמטר הפעוט ביותר.
• אם אתם מרוויחים יותר כסף מבעבר, או שהתווספו לכם הכנסות נוספות. ואתם יכולים לפרוע חלק מהמשכנתא או להחזיר יותר כל חודש ולצמצם את מספר השנים.
• אם הבטוחה השתדרגה לדוגמא, עברה תמ"א 38, או שהשכונה בה קניתם את הדירה עברה שידרוגים כגון רכבת חדשה. כל זה משפיעה על ערך הבטוחה ורמת הסיכון של הבנק. אם נעשה רישום חדש לנכס.
• אם נניח עלה שווי הדירה, או שהספקתם לשלם חלק נכבד במשכנתא ממילא אחוז המימון משווי הדירה ירד ויתכן וירדתם במדרגת הסיכון מבחינת הלימות הון.
• השינויים בתנאי השוק השתדרגו וירד הריבית לדוגמא (כפי שיש כיום) מהתקופה בה לקחתם את המשכנתא במקור.
• הריבית במשק בשפל! מה שמוזיל את המרווחים של הבנק, כדאי לבדוק אם בהתאם לכך המשכנתא יכולה להיות מוזלת
• בנק ישראל נתן הקלה באחוז בו הוא מאשר שימוש בפריים, עד היום היה עד 1/3 מהתמהיל היום הוא מאפשר עד 2/3
• אם המשכנתא שלכם תנודתית ומסוכנת, ומושפעת באחוזים גבוהים מתנודות השוק, כגון מדד המחירים, ריבית הפריים, עוגן וריבית מיכונית ועוד... המיחזור במקרה כזה תפקידו לייצב את המשכנתא מתנודות השוק! ולתת בטחון ושקט נפשי.

שימו לב למיחזור ישנם עלויות, למשל, עלות יועץ, פתיחת תיק, דרישה לשמאות חדשה, עמלת פרעון מוקדם.  ביעוץ מקצועי יש לבדוק את כל מכלול הפרמטרים ולבדוק כדאיות. 

גם חסכון מועט שנראה זניח באחוזי הריבית, שינוי תמהיל, או קיצור השנים יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים!!! בדקו זאת בעצמכם ותיווכחו !!! 

אם נניח נחסכו מהיום 200 ₪ לחודש מהיום ותשימו בחסכון שלכם למשך 30 שנה – תמצאו את עצמכם עם 72,000 אלף ₪ לפני התשואות הצפויות!! 

מתי לא נמליץ למחזר? כשאנחנו קרובים לתחנת יציאה לדוגמא, או שאם נמתין מעט נקבל הנחה משמעותית בעמלת פרעון המוקדם. או אם אין כדאיות והחסכון לא משמעותי. חשוב לדעת! ישנם שיטות לצמצם למקסימום עמלת פרעון מוקדם! במיוחד בעת צמצום