מדריך המשכנתא המלא

קובץ הדרכות שיחסכו לכם כסף!

מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא?למה חשוב בכלל להבין? 

• אתם צריכים לדאוג לאינטרס שלכם, ולא לאינטרס של הבנק.
• אתם צריכים לשמור על הכסף שלכם ולחסוך לעצמכם
• יחד נבהיר את המשמעויות של ההחלטות שלכם
• תמהיל נכון, אסטרטגייה נכונה, עתיד כלכלי טוב יותר.
• בואו נעשה סדר ונתחיל לחסוך!
• 
  
• תתרכזו!!
• לכל ערך "זניח" יש השפעה כבדת משקל
• מקצועיות בתהליך תוביל אתכם למקום טוב יותר, תגדיל וודאות תפחית סיכון, ותקטין את הכאב ראש שלכם.
• מניסיון של הרבה לקוחות שליויתי.
• 
  
• כלל מספר 1- הכר איך הבנק מתמחר עסקה!
• כלל מספר 2 – הכר את המדדים בשוק
• כלל מספר 3 – הכר את המסלולים

 מדריך זה לא מהווה תחליף ליעוץ מקצועי, חשוב להדגיש כי לכל לווה ישנו תמהיל מתאים לו בהתאם למכלול המרכיבים האישיים לכל אחד. שימוש במדריך זה נעשית מרצונו החופשי של המשתמש ועל דעתו בלבד.

הקדמה - קצת עלי, דוד לוי-נוימנד   בן 31 נשוי ל- ורדית ואב ל5 מתגורר בירושלים. רס"ן במיל פעיל, חיל האוויר בוגר BA  בכלכלה וניהול, אונ' בן גוריון מוסמך ליעוץ משכנתאות, שיווק, וניהול, (איתנים) בעל ניסיון עשיר בפיננסים והנדל"ן בפרט

נסיוני צברתי בחברות שונות בתחומי הפיננסים והנדל"ן. 

• חברת יעוץ כלכלי לעסקים וגיוס אשראי לקרנות בערבות מדינה
• חברת יעוץ כלכלי ושמאי לליווי פרויקטים בנדל"ן מטעם גורמי אשראי שונים, (זרניצקי חפץ)
• שותף בהקמת מחלקה כלכלית לחברת ליווי שמאית לפיקוח על פרויקטים ובדיקות היתכנות מדוחות אפס ועד ליווי שוטף.
• כלכלן בכיר ומנהל תחום בחברת נדל"ן יזמית "באמונה" אשר בנתה אלפי יח"ד. ניסיון בבדיקות היתכנות לכדאיות מכרזים, ליווי קבוצות רכישה, ניהול פיננסי של פרויקטים, תזרים מזומנים, ליווי לקוחות בקניה ועוד.

כלל מספר 1 – הבנק מתמחר את העסקה!! בתמחור עסקה על ידי הבנק נעשה על ידו שיקלול הנתונים הבאים: 

• איכות הבטוחה
• איכות הלווים
• גובה ההלוואה

 בהתאם לפרמטרים הנ"ל הוא בוחן את ה"סיכון" לנתינת המשכנתא וכך הוא מתמחר לנו את העסקה ע"פ סרגל שלו וזה מתבטא בהסכמתו או אי הסכמתו למתן הלוואה, וכן בריביות אותם נקבל במסלולים השונים. הבנק שואל את עצמו: מה יקרה אם לא נשלם? כיצד יוכל הבנק להחזיר את כספו?, ערבים מימוש וכו'.

גם לאחר שהוא תימחר את המרווח אנו עדים לניסיון הבנק להעלות ריביות, כמו כל גוף מסחרי שרוצה למקסם רווחים. חשוב לזכור, הבנק הוא גוף עסקי, וכגוף עסקי רצונו להרוויח כמה שיותר! ולכן לא תמיד התמהיל אותו הבנק בונה משרת את האינטרס של הלקוח. על מנת להגיע לתמהיל מדויק ואופטימאלי עבורנו חשוב להציג לבנק נכון את הצרכים של הלווה, וכן לבנות תמהיל שמשרת אותנו הלקוחות 

כלל מס' 2 - איכות הבטוחההבנק רוצה את כספו בחזרה ולכן בודק מה יקרה אם לא תשלם לו? לכן הוא נותן לך הלוואה תמורת משכון- כלומר במידה ולא תשלם אזי הוא ימכור בשמך את הבית לצורך גביית כספו בחזרה. ככל והנכס יהיה "סולידי" לבנק יהיה יותר קל לתמחר עסקה באופן נמוך, והבנק לרוב יבדוק מס' פרמטרים 

• האם יש רישום בטאבו
• האם אין חריגות בניה או פיצולים
• האם נמצא מעל קומה רביעית בלי מעלית
• האם נמצא באזורי ביקוש
• שיעבודים או התניות בנסח הטאבו

 כדי שיוכל לממש הוא מגן על עצמו ב3 מנגנונים עיקריים 

 כלל מס' 3 - איכות הלווים בעת בחינת הלווים הבנק בודק את הפרמטרים הנ"ל ובהתאם לכך קובע את רמת הסיכון משכורות קביעות/ וותק הון פנוי האם יש לכם הרבה התחייבויות התנהלות בנקאית תקינה יכולת החזר חוב

• כושר החזר חוב 

 ככלל בנק יאשר להחזיר כל חודש בין עד 40% החזר חודשי מהתזרים הפנוי. לדוגמא, אם רווק מרוויח 12,000 ₪ נטו והוא מחזיר כל חודש 2,000 ₪ הלוואה בגין הלוואת רכב. ההלוואה שהוא יקבל תיהיה מוגבלת להחזר חודשי מקסימלי של 4,000 ₪ בחודש.  הנחת יסוד חשובה: ככל שמחזירים יותר במשכנתא, כלומר פורסים לפחות שנים, משלמים פחות ריבית לאורך השנים.

כלל מס' 4 - גובה ההלוואה ואחוז המימון מה אחוז המימון אותו מוכל לקבל? נכס ראשון ויחיד 75% מימון מקסימלי משוויו נכס משפר דיור 70% מימון מקסימלי משוויו נכס שני ומעלה 50% מימון מקסימלי משוויו אם נניח ויש לכם 250 אש"ח נכס ראשון יוכל להגיע לשווי של עד 1,000 אש"ח משפר דיור יוכל לקנות נכס בשווי כולל של עד 833 אש"ח נכס שני ומעלה יוכל להיות בשווי של עד 500 אש"ח מה הקצאת ההון של הבנק בעקבות מתן ההלוואה? ככל שאחוז ההון העצמי אותו נשקיע על הבית שלנו יהיה גבוה יותר אזי אחוז המימון קטן וממילא הסיכון של הבנק, ולכן הריבית יורד בהתאמה וניהיה אטרקטיבי יותר. 40%, 60%, 75%

כלל חשוב, אלה הגבלות המקסימום אותם הבנק נותן כהנחיית בנק ישראל אבל הוא לא חייב לאשר את המימון. לבנק יש את הסמכות הבלעדית להחליט בהתאם לחוזק הבטוחה (הנכס) והלווה כמה הוא נותן ובאיזה מחיר.   

כלל מס' 5 – הכר את המדדים 

מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן הוא "ציון" המהווה סרגל לבדיקת עליית מחירים במשק ושחיקת הכסף הנומינאלי. ובמילים אחרות קובע את אחוז השינוי במשך תקופה של חודש בהוצאה הדרושה לקניית סל של מצרכים ושירותים קבועים. המדד נקבע על ידי בדיקות סקר של תצרוכת ממוצעת למשק בית על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המשמעות היא שמוצרים הולכים ומתייקרים לכאורה כיוון שכאשר המדד הוא חיובי השקל הולך ונחלש. לבנק ישראל ישנם יעדי אינפלצייה רצויים אשר מעודדים את המשק לצמיחה אך מאידך מדד גבוה מידי יכול להסב נזק חמור. ולכן בנק ישראל עושה פעולות כדי להביא את המדדים לטווח הרצוי על ידי כל מיני כלים העומדים לרשותו (כגון מדיניות מוניטארית, סחר במט"ח, ריבית ועוד) במשכנתאות כאשר המסלול הנלקח מוצמד למדד המחירים לצרכן אז המשמעות היא שיתרת הקרן במשכנתא יכול לגדול ולקטון בהתאם למדד מידי חודש.

מדד תשומות הבניה מדד תשומות הבנייה הוא "ציון" המהווה סרגל לבדיקת מחירי מוצרי בנייה ובמילים אחרות קובע את אחוז השינוי במשך תקופה של חודש בהוצאה הדרושה לקניית סל של מוצרי בנייה המדד נקבע על ידי בדיקות סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הרבה מחוזי המכר שנחתמים מול יזמים וקבלנים מוצמדים למדד זה. כלומר אותו רכיב של תשלום שלא משולם ליזם נושא התייקרות/ הוזלה של מדד זה. הנחת היסוד בהצמדה זו היא שבעצם דחיית התשלומים ליזם אז נגרם ליזם נזק מעיכוב התשלומים לספקי החומר. 

כלל מס' 6 – הכר את מסלולי משכנתא הנפוצים 

כלל מס' 7 - סוגי עסקאות ישנם מס' סוגי עסקאות עליהם נרצה לקבל מימון לכל אחד מהעסקאות אופי מימון שונה 

• עסקאות יד ראשונה מיזם/ קבלן
• עם ליווי בנקאי
• ללא ליווי בנקאי
• מחיר למשתכן
• תמ"א 38
• עסקאות יד שנייה
• קנייה ומכירה מאדם זר
• קנייה ממשפחה/ מתנה
• קבלת ירושה/ קנייה מיורשים
• קניית קרקע
• כולל בנייה עצמית
• קבוצות רכישה

 בכל אחד מסוגי העסקאות הנל שיקולי מימון שונים, הן מצד הלקוח והן מצד ההתייחסות של הבנק אליו.

שימו לב קיים שוני במדיניות מתן אשראי בין בנק לבנק ואף בין סניף לסניף בפרויקטים מסוגים שונים   

כלל מס' 8 - בניית תמהיל מושלםתכנון תמהיל נכון יכול לחסוך הרבה מאד כסף. 

• אסור לקחת יותר מ66% מהמשכנתא בריבית משתנה (בפחות מ5 שנים)
• חובה לקחת לפחות 33% במסלול ריבית קבועה צמודה או לא צמודה
• יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה, (הבנקים מגבילים ל40%)
• צרכים – נבחן כמה כסף הלקוח צריך
• יכולות – נבנה בהתאם ליכולות ונבחר מסלולים מתאימים
• תנאי שוק – נוזיל במקסימום את ההחזר על חשבון הריבית

 המלצת החברה, קשה להשוות בין תמהילים לא זהים. לכן קודם נתאים תמהיל ואז נבקש ריביות הכי זולות שאפשר בהתאם לאיכות הלווה ההלוואה והבטוחה. שימו לב       ניהול סיכונים ושאלות נפוצות בעסקאות נדל"ן האם בכלל להכנס לעסקה? להקדים תשלומים? לרוב יתרת תשלומים ליזם מוצמדים למדד תשומות הבניה הקדמת תשלומים מצד אחד גורמת לנו לא להיות חשופים למדד אך מאידך חושפת אותנו לסיכונים נוספים שיש לבחון אותם בעת הקדמת התשלום. הלחץ שבקבוצות הוואטסאפ, לכל אחד צרכים שונים! לא כל דבר מתאים לכולם, הן בעסקאות והן ביכולות המימון אי וודאות קניית דירה חדשה לפני תכנון תקציב נכון, שכירות ומשכנתא ביחד? זכרון דברים? לחטוף דירה? מתי אפשר לעשות את זה? ראיתם דירה טובה, האם היא נבדקה על ידי גורמי מקצוע? זהירות, לא את הכל רואים בעל מקצוע? על מי אפשר לסמוך? הון עצמי שלכם, האם אתם יודעים מה נחשב כהון עצמי עליית מחירי שוק? כיצד בודקים שווי דירה

עסקאות נדל"ן הן ההוצאה הכבדה ביותר למשק בית, מרווח הטעות הוא קטן... נכון, לפעמים עליית ערך השוק מפצה עלינו, אבל לא תמיד..  
 אחרי כל זה, מצאתם דירה? רוצים להפגש? להלן השלבים, נעבוד לפי סדר פעולות נכון 

• מינוף נכון ושיקוליו הינם ענף בפני עצמו הנמצא במדריך מקביל
• נבין מושגי יסוד ראשוניים.
• נפגש ונבין את הצרכים והיכולות
• נוציא אישור עקרוני
• ניגש לחתימת חוזה על דירה
• נבנה תמהיל אופטימאלי ומותאם אישית
• ניגש לבנקים לקבל ריביות הכי טובות שאפשר
• נחליט לאיזה בנק הולכים, ונחתום
• נוציא הערכת שווי
• נחזור לחתימה בבנק
• השלמת תהליך הבטוחות אותם הבנק דורש
• נמשיך לעקוב ולהיות בקשר בשמחות

        עכשיו ניגש לתכנון הפיננסי.בשלב זה חשוב להבין שלקחנו את כל הפרמטרים בחשבון, כדי שלא ניתקע ללא הון עצמי בעת לקיחת המשכנתא ישנם מס' הוצאות שצריך לקחת בחשבון  מעבר להון העצמי 

• עלות תיווך
• תשלום לעו"ד
• תשלום ליועץ משכנתאות
• עמלות למיניהם
• עלות שיפוץ ראשוני
• עלות ריהוט בבית חדש
• עלות מעבר דירה
• מס רכישה
• עלות מדד תשומות הבנייה

 כלל חשוב! ההון העצמי לא כולל הוצאות אלו.. כלומר ההון העצמי צריך להיות מחושב לאחר קיזוז הוצאות אלה

זכרו! תכנון לא נכון עלול לגרור אותנו להלוואות נוספות עם החזר חודשי גבוה שעלול לחנוק את התזרים
 נבחן את כושר החזר החוב שלכם ננסה לשלם החזר חודשי מקסימלי זאת תוך כדי עמידה בנוהלי הבנק. אנא סדרו את ההכנסות שלכם כמשפחה, וכן את כל ההוצאות שלכם. הטבלה מצורפת בסוף. סיימתם? שמרו את זה נעבור על זה יחד, נבדוק, אולי שכחנו משהו? בדקו היטב 

• האם לקחתם בחשבון קופות שעתידות להשתחרר?
• האם אתם זכאים לירושה? (עד 120 לכולם ובבריאות איתנה)
• האם יש לכם הוצאה עתידית גדולה שאתם צופים? בר מצווה, טיולים וכו'..
• האם השוטף שלכם מנוהל נכון?

 כעת נזין את הנתונים במערכת ונראה מה אנחנו מערכיכם שנקבל לפני חתימה על חוזה רכישה 

• השאירו זמן בחוזה לקבלת משכנתא הטובה ביותר
• תאפשרו להקדים תשלומים
• תוודאו שאין יותר מידי חופשות בבנקים בתקופה זו
• ותתייעצו עם מומחי המשכנתאות!

 
 רשימת מסמכים שיש להכין 

• טופס בקשה מלא על כל פרטיו (כולל חתימת מבקשי ההלוואה)
• צילום תעודת זהות של הלווים (כולל ספח פרטים אישיים)
• צילום תעודת עולה (כל הדפים)
• תעודת זכאות (לזכאים)
• לווה / ערב שכיר: 3 תלושי משכורת אחרונים
• לווה / ערב עצמאי: אישור רואה חשבון והעתק שומת מס הכנסה שנה אחרונה
• תדפיסי חשבון בנק מקוריים מחמישה חודשים אחרונים (של כל הלווים)
• אישור על הכנסה ממקורות אחרים כגון: שכר דירה, ביטוח לאומי וכו' - אם רלוונטי
• צילום חוזה רכישה
• נסח רישום מקרקעין עדכני (מהטאבו) או אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל, ו/או אישור זכויות מחברה קבלנית (שהוגדרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כגורם משכן) + הסכם חכירה מול המינהל (כאשר הנכס אינו רשום בטאבו)
• מסמכים אחרים שיתבקשו לפי סוג העסקה והמצב המשפטי של הנכס
• 
  

 לבונים בבנייה עצמית / הרחבה: 

• בנוסף למסמכים הנ"ל, יידרשו גם המסמכים והאישורים הבאים:
• תוכנית בנייה מאושרת + היתרי בנייה בתוקף
• חוזה פיתוח / חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, או לחלופין העתק מנסח רישום מקרקעין המצביע על זכויותיכם בקרקע
• מסמכים נוספים שיידרשו על ידי הבנק לפי סוג העסקה והמצב המשפטי של הנכס
•  

   בניית תמהיל מושלם ללקוח 

• צרכים – נבחן כמה כסף הלקוח צריך
• יכולות – נבנה בהתאם ליכולות ונבחר מסלולים מתאימים
• תנאי שוק – נוזיל במקסימום את ההחזר על חשבון הריבית

 המלצת החברה, קשה להשוות בין תמהילים לא זהים. לכן קודם נתאים תמהיל ואז נבקש ריביות הכי זולות שאפשר בהתאם לאיכות הלווה ההלוואה והבטוחה. שימו לב 

• אסור לקחת יותר מ66% מהמשכנתא בריבית משתנה (בפחות מ5 שנים)
• חובה לקחת לפחות 33% במסלול ריבית קבועה צמודה או לא צמודה
• יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה, (הבנקים מגבילים ל40%)

 .       איך מוציאים אישור עקרוני? 

• לאחר שהחלטנו איזה דירה רוכשים מגיעים עם הנתונים לבנק.
• מעבירים לו את המסמכים
• הבנק נותן אישור עקרוני, כשמו כן הוא, הוא עקרוני כלומר יתוקף ויאומת בעת העמדת האשראי

 איך עושים מכרז ריביות? 

• נמתין קרוב למועד בו נדרש הכסף (אא"כ יהיו שיקולים אחרים כגון החלפת עבודה)
• ברגע שנקבל הצעה טובה, נשתדל לממשה, שוק המשכנתאות הינו דינאמי ומשתנה ואחוזים "זניחים" בריביות עלולות להגיע לכדי אלפי שקלים.
• נצלו את לקיחת המשכנתא למשא ומתן בעניין שאר התנאים אותם תרצו לקבל בבנק למשל פטור בניהול עו"ש וכו'.
• ברגע האחרון, נעשה סימולציות בטבלאות רגישות, נבדוק מה קורה, אם הרבית תעלה, אם המדד ונבין משמעויות עבורנו והאם יהיה לנו תוכנית מגירה למצבים אלו.

  תעודת זכאות תעודת הזכאות הינה מסמך המאשר ללווה לקבל חלק מסכום ההלוואה בתנאים מועדפים, התנאים נקבעים ע"פ הריבית ממוצעת במשק ממסלול ק"צ בהפחתה שמשתנה (בד"כ 0.5% פחות). יתרונות: המסלול זול יחסית וכן לא נושא עמלות פרעון מוקדם.חסרונות: תהליך ארוך לקבלו ולא מתאים ל"ממהרים" 

• מותר להעביר תעודת זכאות מבנק לבנק אך התהליך מעט ארוך.

  ביטוח משכנתא כפי שאמרנו בפרקים למעלה הבנק רוצה לדאוג לעצמו לבטחונות, ישנם מספר דרכים בהם הוא ידאג שהכסף ישוב אליו, בין היתר הוא נערך לסיכונים האפשריים 

• ביטוח חיים - כגון חס ושלום פטירת אחד הלווים מסיבות טבעיות או שאינם. ולכן כאשר אנחנו רוצים לקבל משכנתא אנחנו חייבים לבטח את עצמנו ולהפוך את הבנק למוטב שלנו. כלומר אנחנו עושים ביטוח חיים עבור עצמנו אבל הכסף שיגיע בגין תביעה יגיע לבנק ויכסה את יתרת המשכנתא לסילוק.
• ביטוח מבנה, במידה וקורה משהו למבנה כגון, שריפה רעידת אדמה או נזקים שונים הבנק דורש שנבטח לצורך שמירה על הבטוחה שלו.
• ערך המבנה לביטוח נקבע ע"פ "ערך הכינון" כלומר כמה יעלה לבנות מחדש את הבית במידה וחלילה יש צורך בכך.

 את הביטוחים ניתן לעשות דרך הסוכניות של הבנק או דרך סוכנות חיצונית ככל והלקוח בוחר. כמובן שהשיקול צריך להיות עינייני ומסחרי ככל שניתן.

כדאי להשוות מחירים ולבדוק תנאים. חשוב לדעת: מי שלא יכול להעמיד ביטוח חיים על עצמו כגון שחולה במחלה קשה לא עלינו או כל סיבה אחרת הדבר עלול להקשות על העמדת המשכנתא.מי שיכול אבל העלות לכך גבוהה עבורו מומלץ לשקול זאת בתחשיב הרווחיות הכולל ולהתחשב בכך בכושר החזר החוב. אם תרצו נוכל לחבר אתכם לסוכן ביטוח מקצועי ואמין שנותן תנאים מעולים.  

מחזור משכנתא מחזור משכנתא הינו תהליך סילוק משכנתא קיימת והחלפתה במשכנתא בתנאים טובים יותר. אם יש לי משכנתא למה שנרצה למחזר? התשובה לכך יכולה להיות מכמה סיבות, כפי שאמרנו קודם, משכנתא ותנאיה מורכבים ממספר גורמים 

• לווה
• בטוחה
• הלוואה ותנאי שוק

 ישנם סיבות רבות שאם אחד מהם מתממש סביר להניח שמשתלם לכם לכם לשדרג משכנתא. 

• אם אתם מרוויחים יותר כסף מבעבר, או שהתווספו לכם הכנסות נוספות.
• אם הבטוחה השתדרגה לדוגמא, עברה תמ"א 38, או שהשכונה בה קניתם את הדירה עברה שידרוגים כגון רכבת חדשה. כל זה משפיעה על ערך הבטוחה ורמת הסיכון של הבנק
• אם נניח עלה שווי הדירה, או שהספקתם לשלם חלק נכבד במשכנתא ממילא אחוז המימון משווי הדירה ירד ויתכן וירדתם במדרגת הסיכון למימון.
• השינויים בתנאי השוק השתדרגו וירד הריבית לדוגמא (כפי שיש כיום) מהתקופה בה לקחתם את המשכנתא במקור.
• הריבית במשק בשפל! מה שמוזיל את המרווחים של הבנק,
• ההקלה של בנק ישראל באחוז  מ1/3 מהתמהיל בריבית פריים.

 ברור שלשדרוג ישנם עלויות, למשל, עלות יועץ, פתיחת תיק, עמלת פרעון מוקדם. ביעוץ מקצועי יש לבדוק את כל מכלול הפרמטרים ובדוק כדאיות. מתי לא נמליץ למחזר? כשאנחנו קרובים לתחנת יציאה לדוגמא, או שאם נמתין מעט נקבל הנחה משמעותית בעמלת פרעון המוקדם. או אם אין כדאיות והחסכון לא משמעותי.

חשוב לדעת! ישנם שיטות לצמצם למקסימום עמלת פרעון מוקדם! במיוחד בעת צמצום